Kalkulator dohodnine od najema

Vnesite najemnino — dohodnina se izračuna samodejno.

Najemnino vnašam
Znesek brez obratovalnih stroškov, ki jih plača najemnik (voda, elektrika, ogrevanje) — ti niso vaš dohodek.
Stroški
Normiranih vam ni treba dokazovati. Dejanski se splačajo le, če presegajo 10 % najemnine — a potrebujete račune.
Vnesite najemnino — dohodnina se izračuna samodejno.

Informativni izračun po pravilih, veljavnih za leto 2026 (stopnja 25 %, normirani stroški 10 %). Ne velja za turistični najem in ne za podnajem.

Uporabljene vrednosti in viri
  • Normirani stroški pri oddajanju v najem 10 %
    Velja od 1. 1. 2023. Nazadnje preverjeno 15. 7. 2026. Vir ↗
  • Stopnja dohodnine od oddajanja v najem (cedularna, dokončni davek) 25 %
    Velja od 1. 1. 2023. Nazadnje preverjeno 15. 7. 2026. Vir ↗

Velja od je datum, od katerega vrednost velja. Nazadnje preverjeno je datum, ko smo pri viru potrdili, da še drži — to ni isto kot sprememba vrednosti.

Dohodek od oddajanja nepremičnine v najem je obdavčen cedularno — po enotni stopnji 25 %, ločeno od plače.

Zakaj efektivno plačate 22,5 %, ne 25 %

Pred obdavčitvijo se od najemnine odšteje 10 % normiranih stroškov. Davek 25 % se torej obračuna le od 90 % najemnine, kar znese 22,5 % bruto najemnine. Pri 600 € mesečno je to 1.620 € letne dohodnine.

Normirani ali dejanski stroški

Normiranih ni treba dokazovati. Dejanske stroške se splača uveljavljati le, če presegajo 10 % najemnine — potrebujete račune, priznajo pa se le vlaganja, ki ohranjajo uporabno vrednost (beljenje, popravila, parket). Vlaganja, ki vrednost povečajo (dozidava, nova kopalnica, streha), se ne priznajo — upoštevajo se šele pri morebitni prodaji.

Davek je dokončen

Ta dohodnina se ne všteva v letno dohodninsko osnovo. Splošna olajšava in olajšave za otroke nanjo ne vplivajo — tudi če drugih dohodkov nimate.

Airbnb ni najem

Turistično oddajanje (Airbnb, Booking) v ta režim ne sodi. FURS ga šteje za dohodek iz dejavnosti — obdavčen je progresivno ali po pravilih za normirance, poleg tega nastanejo obveznosti za prispevke. Za ta primer uporabite kalkulator za normiranca.

Primeri izračuna

Stanovanje za 600 €/mesec

Normirani stroški 10 %, stopnja 25 %

Osnova 6.480 € · dohodnina 1.620 €/leto (135 €/mesec) · ostane 5.580 € — efektivno 22,5 %

Pogosta vprašanja

Koliko davka plačam od oddajanja stanovanja?
Stopnja je 25 %, a se obračuna šele po odbitku 10 % normiranih stroškov — efektivno torej 22,5 % bruto najemnine. Pri 600 € mesečno je to 1.620 € na leto.
Ali se dohodnina od najema všteva v letno dohodnino?
Ne. Gre za dokončni cedularni davek — obdavči se ločeno in nanj ne vplivajo splošna olajšava ali olajšave za otroke.
Se splača uveljavljati dejanske stroške?
Le, če presegajo 10 % najemnine in imate račune. Priznajo se samo vlaganja, ki ohranjajo uporabno vrednost (beljenje, popravila). Dozidava ali nova kopalnica se ne priznata.
Ali velja isto za Airbnb?
Ne. Turistično oddajanje FURS šteje za dohodek iz dejavnosti, ne za oddajanje v najem — obdavčeno je drugače in prinese obveznosti za prispevke.
Do kdaj moram oddati napoved?
Če najemnik ni plačnik davka (fizična oseba), do 28. februarja za preteklo leto. Če je najemnik pravna oseba ali s. p., davek odtegne in plača sam ob izplačilu.

Povezani kalkulatorji

Kalkulator stroškov najema Koliko potrebujete ob vselitvi in koliko vas najem res stane v prvem letu. Kalkulator za normiranca Izračun normiranih odhodkov, davčne osnove, davka in skupne obremenitve za normirani s. p. (shema 2026). DDV kalkulator Hiter izračun DDV: dodajte ali odštejte DDV in izračunajte znesek davka. Kalkulator dohodnine Letna dohodnina po lestvici 2026 z olajšavami za otroke in mlade.